Fim da isenção na venda de imóveis residenciais: saiba o que muda em 2025

Até o início de 2025, quem vendia um imóvel residencial e utilizava o valor da venda para comprar outro em até 180 dias podia obter isenção do Imposto de Renda sobre o lucro da transação. Prevista no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005, a regra incentivava a mobilidade imobiliária, permitindo que famílias e investidores trocassem de imóvel sem pagar imposto imediato sobre o ganho de capital.

Mudanças implementadas pela Receita Federal em 2025

A partir deste ano, a isenção deixou de ser automática. Agora, só pode ser aplicada se:

• O contribuinte não tiver usado o benefício nos últimos cinco anos;
• O valor da venda for integralmente reinvestido em outro imóvel residencial;
• A intenção de usar a isenção for registrada na declaração do Imposto de Renda referente ao ano da venda.

Caso o reinvestimento não ocorra em até 180 dias, o imposto será cobrado retroativamente com multas e juros. A medida visa fechar brechas usadas para planejamento tributário agressivo.

Impacto direto no bolso de quem compra e vende imóveis

Com a mudança, operações rotineiras, como vender um apartamento menor para adquirir um maior, passam a gerar tributação. O ganho de capital é calculado sobre a diferença entre o valor de compra original e o valor de venda atualizado, seguindo alíquotas progressivas de 15% a 22,5%.

Exemplo prático: um imóvel comprado por R$ 300 mil em 2015 e vendido por R$ 600 mil em 2025 terá ganho de capital de R$ 300 mil, podendo gerar até R$ 67,5 mil de Imposto de Renda.

Exceções que ainda valem

Apesar do fim da isenção automática, algumas situações continuam a garantir benefícios fiscais:

• Imóveis de até R$ 440 mil: venda de único imóvel permanece isenta, desde que não haja outra alienação nos últimos cinco anos;
• Imóveis adquiridos antes de 1969: seguem isentos de IR sobre ganho de capital;
• Redutor por tempo de posse: imóveis comprados até 1988 têm fator de redução no cálculo do imposto.

A Receita Federal justifica a mudança como necessária para aumentar a arrecadação e reduzir brechas fiscais, com expectativa de gerar bilhões em receita adicional. Por outro lado, entidades do setor imobiliário, como a CBIC, alertam que a medida pode reduzir a mobilidade habitacional, desestimular trocas de imóveis e travar o mercado.

Novas regras de fiscalização e cruzamento de dados

A Receita passou a usar mais intensamente o SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), integrando dados de cartórios, prefeituras e órgãos públicos. Com isso, cada escritura e contrato é automaticamente reportado ao Fisco, dificultando omissões ou subavaliações.

Tributação de imóveis: efeito prático para contribuintes

O fim da isenção automática se soma a outras mudanças, como o Cadastro Imobiliário Brasileiro e avanços na reforma tributária. O resultado é que cada transação imobiliária será tributada com mais rigor, diminuindo as possibilidades de planejamento fiscal e exigindo atenção redobrada de quem compra ou vende imóveis residenciais.