Usucapião em herança: herdeiro que mantém imóvel, paga contas e investe em reformas pode virar dono exclusivo do bem

A disputa por imóveis herdados é frequente nos tribunais brasileiros, mas poucos sabem que um herdeiro pode adquirir o bem de forma exclusiva, mesmo quando o imóvel está em nome de todos os sucessores. Isso ocorre por meio da usucapião, desde que ele comprove posse exclusiva e prolongada, com comportamento de verdadeiro proprietário, enquanto os demais herdeiros permanecem inertes.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que o regime de condomínio hereditário não impede o reconhecimento da usucapião, desde que estejam presentes os requisitos legais.

STJ confirma: posse exclusiva gera direito à propriedade

Embora a herança forme, em regra, um condomínio entre todos os herdeiros, o STJ já decidiu que essa regra não é absoluta. Em julgamento de 2019, o ministro Marco Aurélio Bellizze destacou que “a coabitação pacífica entre os herdeiros não se confunde com posse exclusiva. Se um deles afasta os demais e age com animus domini, pode ser reconhecida a usucapião”.

Esse entendimento foi reiterado em acórdãos posteriores, reforçando que quem mantém o bem em funcionamento, investe em manutenção e exerce domínio direto pode ser reconhecido como proprietário único.

Atos que comprovam o animus domini

Tribunais têm considerado como prova de posse exclusiva atitudes que demonstram comportamento típico de dono, como:

• pagamento integral de IPTU e contas de consumo;
• realização de reformas estruturais;
• conservação contínua do imóvel;
• impedimento do uso por outros herdeiros.

Com o tempo exigido em lei —10 anos para a usucapião ordinária ou 15 anos para a extraordinária, podendo ser reduzidos em casos específicos — esses atos consolidam o direito à propriedade.

A inércia dos herdeiros pesa a favor da usucapião

Decisões recentes reforçam que a ausência de participação dos demais herdeiros funciona como uma anuência tácita. Em 2021, o Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a usucapião em favor de um herdeiro que residia sozinho no imóvel por mais de 20 anos, pagando impostos e realizando melhorias. O colegiado entendeu que a posse estava qualificada e determinou a transferência integral da propriedade.

Herdeiro precisa agir como dono para manter direitos

A mensagem dos tribunais é clara: não basta ser herdeiro para garantir direitos sobre o bem. Quem deixa de cuidar, investir ou pagar despesas pode perder sua parte para aquele que exerceu a posse exclusiva.

Assim, a usucapião em contexto de herança reafirma que a propriedade é destinada a quem cumpre seu papel social, garantindo que imóveis não fiquem abandonados e reconhecendo como dono quem de fato age como tal.